Ten en cuenta lo siguiente
Al revisar la partida registral de un inmueble antes de su adquisición, es relativamente frecuente encontrar contratos de arrendamiento inscritos cuya cancelación nunca fue registrada. Esta situación suele generar una duda inmediata para el potencial adquirente: ¿el arrendamiento sigue vigente o puede cancelarse solo porque el plazo pactado ya venció?
La respuesta no depende únicamente de que el asiento continúe apareciendo inscrito, sino de si la extinción del contrato puede verificarse objetivamente en el propio registro, especialmente a partir del título archivado y de la existencia o no de una prórroga o renovación inscrita.
El artículo 1699 del Código Civil establece que el arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo pactado, sin necesidad de aviso previo. Bajo ese marco, si del título archivado se advierte con claridad que el contrato fue celebrado por un plazo determinado, dicho plazo ya venció y no consta ninguna prórroga o renovación inscrita, existen fundamentos para considerar que el arrendamiento se extinguió.
En cambio, si del título archivado y de los antecedentes registrales no es posible verificar de manera objetiva que el contrato concluyó, la cancelación registral no debería proceder sobre la sola base de una suposición. En estos casos, la extinción debe resultar claramente acreditada en los antecedentes del registro.
Por ello, la sola presencia de un arrendamiento inscrito en la partida no significa necesariamente que el contrato siga vigente. Para determinar su situación jurídica real, resulta indispensable revisar el título archivado, el plazo pactado y la eventual existencia de prórrogas o renovaciones inscritas.
En términos prácticos, antes de adquirir un bien conviene verificar: (i) el contenido del título archivado del arrendamiento; (ii) la fecha de vencimiento pactada; y (iii) si existe algún acto posterior inscrito que evidencie su prórroga, renovación o subsistencia. Si la extinción puede verificarse registralmente, es recomendable gestionar la cancelación del asiento para mantener la partida saneada y prevenir observaciones en futuras operaciones sobre el bien.
Puntos clave
| Supuesto | Consecuencia práctica |
| Si el vencimiento puede verificarse registralmente | Puede existir sustento para solicitar la cancelación del asiento. |
| Si la extinción no puede verificarse en el registro | SUNARP no debería cancelar la inscripción sin acreditación clara. |
| Si vas a comprar el bien | Revisa siempre el título archivado antes de concluir que el arrendamiento sigue vigente. |
Para mayor información:
Sebastian Vesga – sebastian.vesga@santivanez.com.pe